令和6年4月から相続登記の義務化が始まり、不動産登記制度は大きな転換期を迎えています。これに続き、令和8年4月1日から「住所・名称変更登記の義務化」が施行される予定です。

これまで、不動産を所有している方が引っ越しや結婚などによって住所や氏名が変わった場合でも、登記の変更は任意(義務ではない)とされていました。そのため、登記簿上の住所や氏名が古いまま放置されているケースが多く見られます。

しかし今後は、住所や氏名、法人であれば名称や本店所在地を変更した場合、一定期間内に変更登記を申請することが義務となります。

この記事では、住所・名称変更登記の義務化について、制度の内容や注意点をわかりやすく解説します。

不動産の登記簿には、所有者の氏名(または法人名)と住所が記載されています。 しかし、生活の中では次のような理由で情報が変わることがあります。

• 引っ越しによる住所変更
• 結婚や離婚による氏名変更
• 会社の本店移転
• 会社名(商号)の変更

このように登記簿の情報と実際の情報が異なる場合に行うのが、住所変更登記や氏名(名称)変更登記です。

現在の制度では、これらの登記は義務ではないため、変更があっても登記を行わず、そのままになっているケースが少なくありません。

住所・名称変更登記が義務化される背景には、所有者不明土地問題があります。所有者不明土地とは、登記簿を確認しても次のような状態で所有者がすぐに分からない土地を指します。

• 登記簿の住所が古く連絡が取れない
• 相続登記がされていない
• 所有者が転居して所在が不明

このような土地は、公共事業や土地利用の際に大きな障害となります。

現在、日本では九州の面積に匹敵するほどの土地が「所有者不明土地」といわれており、社会問題となっています。その原因の一つが、住所変更や氏名変更の登記が行われていないことです。

この問題を解消するため、国は不動産登記制度を見直し、次の制度を義務化しました。

• 相続登記の義務化(令和6年4月施行)
• 住所・名称変更登記の義務化(令和8年4月施行)

これらは、不動産の所有者情報をできるだけ最新の状態に保つことが目的とされています。

令和8年4月1日以降は、住所や氏名(法人の場合は名称や本店所在地)に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

例えば次のような場合です。

• 令和8年6月に引っ越し → 令和10年6月までに住所変更登記
• 結婚して姓が変わった → 変更から2年以内に氏名変更登記

法人の場合も同様で、商号変更や本店移転があった場合には、変更登記が必要になります。　

住所・名称変更登記の申請を正当な理由なく行わない場合には、5万円以下の過料(行政上の罰則)が科される可能性があります。

ただし、いきなり過料が科されるわけではなく、通常は法務局から登記申請を促す通知が届きます。それでも対応がなされない場合には、過料の対象となる可能性があります。

すでに住所や氏名が変更されているものの、登記をしていないケースも多く見られます。

例えば、

• 何年も前に引っ越しをした
• 結婚して姓が変わったが登記していない

といったケースです。このような場合も義務の対象となります。

ただし、法律では経過措置も設けられています。令和8年4月1日より前に変更があった場合は、施行日から2年以内に登記申請をすればよいとされています。

つまり、令和10年3月31日までに住所・氏名変更登記を行えば問題ありません。

住所変更登記は、相続登記の手続きにも関係してきます。

例えば、亡くなった方の登記簿上の住所が実際の住所と異なっている場合、相続登記を行う前に住所変更のつながりを証明する必要が出てくることがあります。

また、不動産を売却する際にも、登記簿上の住所と実際の住所が異なっている場合は、先に住所変更登記を行わなければなりません。

このように、住所変更登記は単独の手続きとしてだけでなく、相続や売却などの不動産手続きにも影響する重要な登記と言えます。

住所変更から長期間経過すると、住民票の保存期間が過ぎてしまい、住所の変遷を証明する書類が取得できなくなることがあります。その場合、手続きが複雑になり、追加の資料が必要になることもあります。

登記の住所が古いままだと、相続手続きの際に戸籍や住民票をさかのぼって調査する必要があり、手続きに時間がかかる場合があります。

不動産を売却する場合、登記簿上の住所を現在の住所に変更する必要があります。そのため、売却の直前に手続きをすることになり、取引が遅れる可能性もあります。

今回の制度改正では、国民の負担を軽減するための仕組みとして、住所等変更登記の職権登記制度(スマート変更登記)も導入されます。

これは、あらかじめ手続きをしておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワークを利用して住所変更を確認し、職権で住所変更登記を行う制度です。

この制度を利用すれば、引っ越しごとに発生する登記申請の手間を減らせると期待されています。

住所・名称変更登記の義務化により、不動産所有者には登記情報を適切に管理することが求められるようになります。

特に次のような方は、一度登記内容を確認しておくことをおすすめします。

• 引っ越しをしたことがある
• 結婚などで姓が変わっている
• 昔取得した不動産を持っている
• 相続した不動産がある

登記簿の情報は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認することができます。

住所変更登記や氏名(名称)変更登記は、ご自身で手続きを行うことも可能ですが、次のような場合には専門的な判断が必要になることがあります。

• 住所変更が複数回ある
• 住民票の保存期間が経過している
• 相続登記と同時に手続きを行う
• 法人の変更登記と関係する

司法書士に依頼することで、必要書類の確認から登記申請までスムーズに進めることができます。不動産の登記内容が現在の情報と一致しているか不安な場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

当事務所では

• 住所変更登記
• 氏名(名称)変更登記
• 相続登記
• 不動産名義変更

など、不動産登記に関するご相談を承っております。

「登記の住所が現在の住所と違うかもしれない」「いつまでに手続きが必要か知りたい」といった場合も、お気軽にご相談ください。