不動産登記で「国籍の申告」が義務化へ
2026年10月開始｜対象・必要書類・注意点をわかりやすく解説
2026年10月5日から、不動産の名義変更（所有権の登記）において
「国籍等の申告」が義務化されます。
これは、2026年3月31日に公布された
「不動産登記規則の改正（法務省令第23号）」によるものです。
「国籍って登記に関係あるの？」
「日本人でも必要？」
と疑問に思う方も多いと思います。
今回の改正は、今後の不動産取引や相続手続きに影響する重要な変更です。
この記事では、
- 何が変わるのか
- 誰が対象になるのか
- 必要な書類
- 実務への影響
を、初めての方にもわかりやすく解説します。
何が変わる？国籍等の申告が必須に
これまでの不動産登記では、所有者の情報として
- 氏名
- 住所
が中心で、国籍の提出は必須ではありませんでした。
しかし今後は、
所有権の登記をする人は「国籍等」を申告する必要あり
となります。
対象となる登記
以下のような場面が対象です。
- 不動産を購入したとき（売買）
- 相続で不動産を取得したとき
- 贈与を受けたとき
つまり
「新しく所有者になる人」すべてが対象です
日本人も対象？
はい、対象です。
外国人だけでなく、
日本人も必ず申告が必要になります。
なぜこの制度ができたのか
背景には大きく2つの目的があります。
① 外国人による不動産所有の把握
近年、日本の不動産を取得する外国人が増えています。
そのため国は、
誰がどの土地を持っているか正確に把握する必要がある
と考えています。
② 相続手続きをスムーズにするため
実は、相続では
どの国の法律を使うか（準拠法）＝国籍で決まる
ことがあります。
事前に国籍が分かっていれば、
- 手続きの判断が早くなる
- 相続登記がスムーズになる
というメリットがあります。
プライバシーは大丈夫？
ここは気になるポイントです
登記簿には記載されません
国籍情報は、
- 一般の人が見る登記簿
ではなく
- 登記所内部のデータ
として管理されます。
手続きの流れ（2026年10月以降）
-
STEP① 登記申請書の作成
これまでの情報に加えて
「国籍等」を記載
します。 -
STEP② 証明書類の準備
国籍を証明する書類が必要になります。
日本人の場合
- 戸籍謄本
- 本籍記載の住民票
- パスポート
外国人の場合
- パスポート
- 国籍記載の住民票 など
ポイント
書類は事前準備が重要です -
STEP③ 登記申請
提出後、登記官が確認し、内部データとして記録されます。
注意点
電子証明書では代用できない
電子申請でも、
国籍の証明は別途書類が必要
です。
海外在住者も対象
今回の改正で、
日本に住所がなくても対象
になりました。
書類準備に時間がかかる
特に海外関係の場合
- 領事館での取得
- 翻訳
などで時間がかかることがあります。
実務への影響
登記に時間がかかる可能性
確認事項が増えるため、
登記完了までの日数が延びる可能性
があります。
不動産取引への影響
特に注意すべきは
外国人が関わる売買
契約前から
- 書類が揃っているか
を確認する必要があります。
すでに不動産を持っている人は？
現時点で所有している方は
すぐに手続きは不要です
ただし、
将来の相続に備えて
任意で申告することも可能
です。
今後のスケジュール
- 2026年3月31日 公布
- 2026年10月5日 施行
※2026年は他にも
- 住所変更登記の義務化
など大きな改正が続いています
よくある質問（要点まとめ）
- ■ 日本人も必要？
→必要です - ■ 登記簿に載る？
→載りません - ■ 出さないとどうなる？
→登記できない可能性あり - ■ 海外在住でもOK？
→OKです
司法書士に相談すべきケース
- 外国人が関わる不動産取引
- 海外在住の相続人がいる
- 国際相続
これらは特に注意が必要です
まとめ
- 2026年10月から国籍等の申告が義務化
- 日本人も含め全員対象
- 登記簿には載らない（内部管理）
- 書類準備が重要
重要ポイント
「登記の手続きが一段階増える」イメージです
ご相談は司法書士へ
今回の改正により、不動産登記はさらに専門性が高くなっています。
- 必要書類が分からない
- スケジュールが不安
- 外国人が関わる
といった場合は、早めの対応が重要です。
当事務所では、
- 不動産売買の登記
- 相続登記
- 外国人不動産対応
までサポートしています。
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